Une rénovation lourde peut conserver le taux de TVA réduit de 6%, même lorsque certains planchers ont dû être démolis pour être réparés. C’est ce que juge le tribunal de première instance francophone de Bruxelles dans un jugement du 24 juillet 2026.
Le contexte
Des contribuables rénovent et agrandissent une ancienne maison à Bruxelles. Les travaux sont facturés à 6%. L’administration y voit en réalité une construction nouvelle et réclame la différence avec le taux de 21%, assortie d’une amende et d’intérêts de retard.
Selon elle, plusieurs planchers ont été démolis et reconstruits. Ils devaient donc compter comme des surfaces nouvelles, ce qui faisait échouer le critère de superficie : la partie ancienne doit représenter plus de la moitié de l’habitation après travaux.
Rappel : les trois critères d’application du taux de 6%
Le taux réduit vise les travaux de rénovation d’un logement privé de plus de dix ans, et non la construction d’un bâtiment neuf. Pour tracer la frontière, l’administration et la jurisprudence appliquent trois critères. Le premier vaut pour toute rénovation lourde ; les deux suivants s’ajoutent lorsque les travaux comportent un agrandissement.
- Le critère des structures. Les travaux doivent s’appuyer de manière significative sur les éléments essentiels de la structure existante. En pratique, les structures portantes conservées doivent représenter plus de la moitié du total, mesuré en mètres courants. Les murs démolis puis reconstruits comptent comme nouveaux ; les murs mitoyens ne sont généralement pas pris en compte.
- Le critère de superficie. La partie ancienne doit représenter plus de la moitié de la superficie totale après travaux. Les surfaces démolies puis reconstruites comptent comme nouvelles selon l’administration ; les toits plats, terrasses et balcons sont exclus du calcul.
- Le critère fonctionnel. La partie nouvelle ne peut pas fonctionner de manière autonome, indépendamment de la partie ancienne.
Ces critères sont cumulatifs : il suffit que l’un d’eux ne soit pas rempli pour que les travaux soient taxés à 21%.
La décision
En l’espèce, une partie d’un plancher avait été démolie pour traiter la mérule. Cette partie de plancher démoli n’a pas été considérée comme nouvelle dans le cadre de l’appréciation du critère de superficie.
Par ailleurs, le calcul détaillé de l’ingénieur en stabilité établissait que plus de la moitié des structures portantes et des surfaces anciennes avaient été conservées. Quant au critère fonctionnel, l’espace présenté par l’administration comme une unité indépendante ne disposait ni d’une entrée séparée ni de compteurs propres : il ne pouvait fonctionner seul. Les trois critères étant remplis, le redressement a été annulé.
Ce qu’il faut retenir
- La TVA à 6% peut s’appliquer à une rénovation lourde avec extension, si les trois critères sont remplis : plus de la moitié des structures portantes sont conservées, plus de la moitié des surfaces anciennes sont maintenues après travaux, et l’extension ne fonctionne pas de manière autonome.
- Réparer un élément endommagé ne le transforme pas en élément nouveau.
- La preuve est décisive : un calcul d’ingénieur niveau par niveau, appuyé par des plans et des rapports de chantier documentant l’ampleur des interventions.
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