Un franchiseur peut-il récupérer automatiquement ses locaux commerciaux dès la fin du contrat de franchise, sans devoir respecter les règles protectrices du bail commercial ? Non, répond fermement la Cour de cassation dans un arrêt du 12 décembre 2025, qui devrait faire réfléchir tous les réseaux de franchise actifs en Wallonie.
Dans de nombreux réseaux, le franchiseur est aussi le bailleur des locaux. Pour récupérer simultanément le magasin et le fonds de commerce à la fin de la relation, il est fréquent de « lier » le bail commercial au contrat de franchise : une clause de destination réserve les lieux à l’enseigne du réseau, et une clause résolutoire prévoit que la fin de la franchise entraîne automatiquement celle du bail. Le franchiseur cherche ainsi à échapper à la protection légale du locataire commercial (droit au renouvellement, indemnité d’éviction en cas de refus injustifié…).
Pour mettre fin à ces pratiques, le législateur wallon est intervenu en 2018 : la loi sur les baux commerciaux s’applique désormais intégralement aux baux liés à un contrat de partenariat commercial (dont la franchise), sans que ce dernier puisse y déroger, et toute clause réservant exclusivement les lieux à une enseigne déterminée est réputée non écrite. Cette réforme était toutefois restée discrète, faute de jurisprudence l’ayant appliquée.
Les faits à la base de l’arrêt
Un bail commercial et un contrat de franchise avaient été conclus le même jour, pour neuf ans. Le bail réservait les locaux à l’enseigne du réseau et prévoyait que la fin de l’un des deux contrats entraînerait automatiquement celle de l’autre. Le locataire avait demandé le renouvellement des deux contrats. Le franchiseur avait refusé de renouveler la franchise et estimé que le bail prenait fin de plein droit par la clause résolutoire, sans indemnité d’éviction. Les juges d’appel lui avaient donné raison.
La décision de la Cour de cassation
La Cour censure ce raisonnement. Les règles wallonnes de 2018 sont impératives en faveur du locataire : une clause résolutoire qui subordonne le sort du bail à celui du contrat de franchise ne peut produire d’effet si elle prive le locataire de son droit au renouvellement ou, en cas de refus injustifié du bailleur, de l’indemnité d’éviction. Peu importe que le bail ait été conclu pour la durée légale de neuf ans : le franchiseur ne peut contourner ainsi les protections du locataire commercial.
Ce qui change en pratique
Pour les franchisés-locataires en Wallonie, l’arrêt confirme un socle de garanties solide : droit de demander le renouvellement du bail, droit à une indemnité d’éviction en cas de refus non justifié, maintien dans les lieux sans loyer tant que l’indemnité n’est pas payée, et possibilité de céder le bail ou de sous-louer, même à un exploitant hors du réseau.
Pour les franchiseurs, la fin de la franchise n’entraîne plus automatiquement la récupération des locaux : il faudra désormais négocier un départ amiable ou invoquer l’un des motifs légaux de refus de renouvellement, éventuellement moyennant indemnité.
Les clauses de non-concurrence post-contractuelles et les options d’achat du fonds de commerce restent en revanche licites, pour autant qu’elles ne privent pas le locataire de son droit au maintien dans les lieux.
Une protection limitée à la Wallonie
Attention : cette protection renforcée ne vaut que pour les baux commerciaux portant sur un immeuble situé en Région wallonne. Ni la Flandre ni Bruxelles n’ont adopté de règle équivalente, de sorte que les montages contractuels d’interdépendance y demeurent, en l’état, davantage sujets à discussion. Les réseaux de franchise actifs dans plusieurs régions devront donc adapter leurs contrats-types en fonction de la localisation de chaque point de vente.
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