De nombreux projets pourraient bénéficier du taux de 6%, mais s’en privent à tort, pour plusieurs raisons !
- Non, la démolition n’a pas besoin d’être totale (et beaucoup l’ignorent encore)
Depuis le 1er juillet 2025, le régime permanent de TVA à 6% pour les projets de démolition et reconstruction est entré en vigueur en Belgique. Ce nouveau cadre fiscal est porteur d’opportunités… mais aussi de malentendus. Parmi eux, une erreur fréquente : croire que la démolition doit être complète pour bénéficier du taux réduit.
« Démolition » ne signifie pas « suppression totale » !
Il n’est pas exigé que le bâtiment existant soit entièrement rasé. Ce point a été clairement précisé par l’administration fiscale : la démolition peut être partielle, pour autant que l’immeuble soit suffisamment transformé pour qu’il s’agisse, sur le plan de la TVA, d’une nouvelle construction. Il s’agit bien entendu de faire une appréciation au cas par cas.
Cela signifie par exemple que des murs mitoyens ou fondations existantes peuvent être conservés, ou encore qu’une façade classée ou protégée peut rester en place.
Une erreur qui coûte cher… De nombreux projets pourraient bénéficier du taux de 6%, mais s’en privent à tort parce qu’ils conservent une partie du bâtiment. Inversement, des promoteurs renoncent à une rénovation lourde et plus écologique, pensant qu’elle ne permettra pas de bénéficier du régime TVA.
- Mal calculer les 175 ou 200 m² de surface habitable
Autre piège courant : croire que toute la surface construite (ou brute) doit être de maximum 175 m² ou 200 m² selon le cas.
La superficie doit être mesurée à partir de et jusqu’au côté intérieur des murs en élévation.
À ne pas inclure dans le calcul :
- les salles de bains et WC ;
- les espaces techniques (chaufferie, buanderie, local chaudière…) ;
- les cages d’escalier et couloirs ;
- les murs, caves, garages, combles non aménagés, etc.
Ce qu’il faut prendre en compte : seulement les pièces de vie habitables (séjour, cuisine, chambres, bureau, etc.), étant entendu que la superficie des pièces d’habitation n’est prise en compte qu’à la condition que ces pièces aient une superficie minimale de 4 m², seules les surfaces d’une hauteur minimale de 2 mètres au-dessus du sol étant prises en compte.
- Dans certains cas, les travaux de démolition et de reconstruction peuvent avoir lieu sur des parcelles cadastrales distinctes
En principe, la démolition et la reconstruction doivent avoir lieu sur la même parcelle, sans toutefois que le bâtiment reconstruit doive se trouver au même endroit que le bâtiment démoli.
Dans certains cas spécifiques, il peut même être admis que les deux bâtiments (l’ancien et le nouveau) soient sur des parcelles différentes dans un contexte de fusion ou de de division cadastrale.
En d’autres termes, avant d’exclure un projet du régime de la démolition-reconstruction à 6%, il est crucial de faire une analyse juridique complète du chantier et de ne pas se fier aux apparences.
Notre équipe fiscale procède à l’examen de vos projets immobiliers, à des régularisations éventuelles auprès de l’administration de la TVA, ainsi qu’à des demandes de ruling.
Partner THALES -Tax
