Un bail commercial et un contrat de franchise avaient \u00e9t\u00e9 conclus le m\u00eame jour, pour neuf ans. Le bail r\u00e9servait les locaux \u00e0 l’enseigne du r\u00e9seau et pr\u00e9voyait que la fin de l’un des deux contrats entra\u00eenerait automatiquement celle de l’autre. Le locataire avait demand\u00e9 le renouvellement des deux contrats. Le franchiseur avait refus\u00e9 de renouveler la franchise et estim\u00e9 que le bail prenait fin de plein droit par la clause r\u00e9solutoire, sans indemnit\u00e9 d’\u00e9viction. Les juges d’appel lui avaient donn\u00e9 raison.<\/p>\n\n\n\n
La d\u00e9cision de la Cour de cassation<\/u><\/em><\/p>\n\n\n\n La Cour censure ce raisonnement. Les r\u00e8gles wallonnes de 2018 sont imp\u00e9ratives en faveur du locataire : une clause r\u00e9solutoire qui subordonne le sort du bail \u00e0 celui du contrat de franchise ne peut produire d’effet si elle prive le locataire de son droit au renouvellement ou, en cas de refus injustifi\u00e9 du bailleur, de l’indemnit\u00e9 d’\u00e9viction. Peu importe que le bail ait \u00e9t\u00e9 conclu pour la dur\u00e9e l\u00e9gale de neuf ans : le franchiseur ne peut contourner ainsi les protections du locataire commercial.<\/p>\n\n\n\n Ce qui change en pratique<\/u><\/em><\/p>\n\n\n\n Pour les franchis\u00e9s-locataires en Wallonie, l’arr\u00eat confirme un socle de garanties solide : droit de demander le renouvellement du bail, droit \u00e0 une indemnit\u00e9 d’\u00e9viction en cas de refus non justifi\u00e9, maintien dans les lieux sans loyer tant que l’indemnit\u00e9 n’est pas pay\u00e9e, et possibilit\u00e9 de c\u00e9der le bail ou de sous-louer, m\u00eame \u00e0 un exploitant hors du r\u00e9seau.<\/p>\n\n\n\n Pour les franchiseurs, la fin de la franchise n’entra\u00eene plus automatiquement la r\u00e9cup\u00e9ration des locaux : il faudra d\u00e9sormais n\u00e9gocier un d\u00e9part amiable ou invoquer l’un des motifs l\u00e9gaux de refus de renouvellement, \u00e9ventuellement moyennant indemnit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Les clauses de non-concurrence post-contractuelles et les options d’achat du fonds de commerce restent en revanche licites, pour autant qu’elles ne privent pas le locataire de son droit au maintien dans les lieux.<\/p>\n\n\n\n Une protection limit\u00e9e \u00e0 la Wallonie<\/u><\/em><\/p>\n\n\n\n Attention : cette protection renforc\u00e9e ne vaut que pour les baux commerciaux portant sur un immeuble situ\u00e9 en R\u00e9gion wallonne. Ni la Flandre ni Bruxelles n’ont adopt\u00e9 de r\u00e8gle \u00e9quivalente, de sorte que les montages contractuels d’interd\u00e9pendance y demeurent, en l’\u00e9tat, davantage sujets \u00e0 discussion. Les r\u00e9seaux de franchise actifs dans plusieurs r\u00e9gions devront donc adapter leurs contrats-types en fonction de la localisation de chaque point de vente.<\/p>\n\n\n\n![\"steve-griess-thales-avocat-bruxelles-lawyer-advocaat\"](\"https:\/\/www.thales.be\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/0014-scaled-e1715692880845-1024x1024.jpg\")
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